Construir una vivienda dentro de un terreno de la familia de uno de los miembros de una pareja es una solución recurrente ante la imposibilidad de acceder a un techo. Pero, ¿qué pasa con esa propiedad ante una separación? ¿Quién es el dueño/a? Los aspectos legales a tener en cuenta.
Sin poder comprar: qué pasa si construís en tus suegros y te separás
En Mendoza, como también en todo el país, la problemática habitacional ha sido motivo de preocupación en los últimos años. Ante la creciente dificultad de alquilar y la imposibilidad de acceder a la compra o construcción de una vivienda propia, los mendocinos han tenido que recurrir a diversas alternativas para asegurar un techo bajo el cual residir.
Una de las tendencias que ha aumentado es la construcción dentro de la propiedad de los padres o los de su pareja. Esto permite a muchas personas, principalmente jóvenes o parejas en formación, encontrar una solución temporal ante la falta de una vivienda propia o para alquilar. Sin embargo, esta situación plantea interrogantes sobre los derechos legales y la protección de los involucrados en caso de que se produzca una separación.
"Desde el 2018 ya prácticamente nadie construye para alquilar"
En este contexto, el Post habló con Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, y también con el Dr. Lucas Gudell, abogado de la CIM, para analizar la situación.
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Roberto Irrera abordó la problemática histórica en torno a la Ley de Alquileres en Argentina. Manifestó que cada Gobierno ha intervenido en la ley, activando un arrastre de carencia de viviendas para alquilar que se remonta desde hace años. Además destacó que muchos contratos de alquileres no se renuevan porque las personas no encuentran opciones y terminan viviendo con sus padres en condiciones precarias y sin suficiente espacio.
También expresó preocupación por la falta de construcciones destinadas al alquiler, lo que ha empeorado la situación. "En el 2019 ya lo advertimos y se lo dijimos a los autores de la Ley. Esta situación no solo iba a repercutir en los inmuebles que estaban para alquilar, sino también sobre la construcción. Desde el 2018 ya prácticamente nadie construye para alquilar", manifestó.
En cuanto a la posibilidad de acceder a una vivienda propia, Irrera destacó que la inflación anual, que podría llegar al 140%, ha hecho que sea imposible para la mayoría de las personas calificar para líneas de crédito que les permitirían adquirir una vivienda. Esto ha llevado a un estancamiento en la construcción y ha dejado muchas obras paradas, sin poder venderse.
El bien que construí sobre el terreno de mis suegros, ¿es mío?
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, por su parte abordó la problemática de las separaciones, donde aquellos que construyen en terrenos que no les pertenecen deben enfrentar dificultades legales y demostrar mediante facturas todos los gastos de la construcción.
"La problemática es que se construye en un lugar que no es de uno. Y si hay otros herederos, se generan mayores inconvenientes, justamente porque estás en un terreno que no es tuyo. Para salvar lo que construiste, tenés que tener las facturas de todo lo que gastaste", expresó.
Si estás casado y construyes en la propiedad de tus suegros, es aconsejable considerar la opción de acuerdos prenupciales.
Derecho de accesión
Según el doctor Lucas Gudell , el principio de accesión que rige a los inmuebles establece que cualquier construcción realizada en un terreno pertenece al titular del inmueble, es decir, al propietario. Por lo tanto, si una pareja decide construir en un terreno perteneciente a los suegros, legalmente el inmueble seguirá siendo de los suegros.
El derecho de accesión es definido de la siguiente forma: "La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente". O dicho de otro modo, la adquisición de una cosa por el propietario a la cual se le une o incorpora otra para formar un todo inseparable. El Código Civil determina el principio de que lo construido en suelo ajeno se incorpora o pertenece a la propiedad del suelo en el que se ha llevado a cabo dicha construcción (el dueño del suelo es también dueño de lo que en éste se construya).
Gudell enfatiza que es fundamental establecer acuerdos prenupciales o prematrimoniales que estén debidamente documentados en una escritura o acta. Estos acuerdos podrán determinar que la construcción pertenecerá en partes iguales a ambos miembros de la pareja, impidiendo problemas futuros en caso de separación. "Lo más conveniente que las situaciones estén claras de antemano en la pareja. Si uno va a encarar una construcción de inmuebles, lo mejor es que eso esté super claro y todo documentado, para la propia salud de la pareja", comentó el abogado.
Cuando se trata de la vivienda familiar en terrenos de los suegros, Gudell menciona que aunque algunos juzgados pueden llegar a conceder la distribución de la vivienda a uno de los miembros de la pareja, esto podría generar conflictos y convivencia complicada.
El principio de accesión que rige a los inmuebles establece que cualquier construcción realizada en un terreno pertenece al titular del inmueble
"La mayoría de estas construcciones no están debidamente registradas, lo que dificulta establecer derechos sobre la propiedad. En caso de separación, si el cónyuge reconoce el aporte del otro en la construcción, puede llegar a un acuerdo económico para compensar el aporte realizado. Sin embargo, si no hay acuerdo, el proceso de litigio puede ser largo y complejo, especialmente en el sistema judicial de familia", dijo.
El abogado destacó que es esencial que las parejas tengan claridad sobre la propiedad de la construcción desde el inicio, documentando cualquier inversión realizada. Además, sugiere que antes de emprender una construcción en terrenos familiares, se consulte a un abogado y se planteen los acuerdos necesarios para evitar futuros conflictos. "Sugiero que vayan a un abogado, que planteen la circunstancia que quieren hacer y que todo quede debidamente documentado. Es la única herramienta que les va a permitir a ambos ahorrarse un dolor de cabeza", explicó.
Finalmente, el abogado destacó la necesidad de una decisión política de estado que aborde soluciones habitacionales reales para la población joven, ya que la falta de acceso al crédito y la dolarización del mercado inmobiliario hacen que este tipo de construcciones sea una opción común para la gente joven. "Se necesita una regulación que proteja los derechos de las parejas involucradas en estas situaciones y facilite la obtención de viviendas dignas", concluyó.
Claves a tener en cuenta
1. Aspectos Legales: Es fundamental comprender la situación legal de la propiedad en la que se ha construido la vivienda y cómo afectaría a los derechos y obligaciones en caso de divorcio o separación. Algunos puntos importantes a tener en cuenta incluyen:
a. Propiedad del Inmueble: Determinar si la vivienda que construiste en la propiedad de tus suegros es una propiedad separada o si está vinculada a la propiedad principal. En algunos países o estados, podría desear una propiedad conyugal y, por lo tanto, estar sujeta a división en caso de divorcio.
Construir en la propiedad de los suegros puede ser una decisión que ofrece beneficios y desafíos únicos
b. Acuerdos Pre matrimoniales o Post matrimoniales: Si estás casado y construyes en la propiedad de tus suegros, es aconsejable considerar la opción de acuerdos prenupciales o posnupciales para establecer los derechos y responsabilidades en caso de separación.
c. Derechos de Propiedad y Uso: Asegúrese de tener claridad sobre sus derechos de propiedad y el uso de la vivienda en caso de ruptura en la pareja. En algunos casos, podría enfrentarte a desafíos para mantener la posesión de la propiedad o podrías necesitar llegar a acuerdos de alquiler o uso con tus suegros.
d. Responsabilidades Financieras: Si contribuye financieramente a la construcción de la vivienda o pagaste por mejoras significativas, debes asegurarte de contar con documentación y pruebas para proteger tus intereses en caso de disputa.
2- Mediaciones y soluciones alternativas:
En situaciones emocionalmente tensas como una separación, la mediación puede ser una opción para resolver disputas y llegar a acuerdos amistosos. Al buscar el asesoramiento de mediadores y abogados especializados, las parejas pueden evitar conflictos costosos y prolongados en los tribunales.
Construir en la propiedad de los suegros puede ser una decisión que ofrece beneficios y desafíos únicos. Sin embargo, es fundamental tener en cuenta las implicaciones legales y financieras que podrían surgir en caso de separación. La planificación adecuada, los acuerdos por escrito y el asesoramiento legal pueden ayudar a proteger los intereses de ambas partes y garantizar una transición más suave en tiempos difíciles.
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