Punto por punto: en qué consiste la derogación de la Ley de Alquileres

 Este miércoles por la noche, finalmente se conoció el mega DNU de Javier Milei que busca desregular la economía argentina. Uno de los temas más álgidos a tratar fue la derogación de la Ley de Alquileres.

Con un total de 13 artículos del DNU dedicados a cambiar regulaciones en torno a los Alquileres y algunos cambios que vienen a modificar al Código Civil y Comercial de la Nación, se busca la desregulación de este sector.

Algunos de los ajustes más destacados son: 

-  la legalización de los alquileres en monedas extranjeras, 

- los cambios en torno a los ajustes que pasarán a hacerse por un índice acordado por las partes (o ningún índice si así lo considerasen las partes),

-  en cuanto a los plazos, se establece el retorno de plazos para dos años en caso de viviendas particulares y 3 años para alquileres comerciales,

- los depósitos, fianzas y garantías, también serán acordados por las partes y hay libertad de acción en este sentido.

Algunos de los artículos que se modifican

Uno de los artículos modificados es, mediante el artículo 250 del DNU, se sustituye el artículo 765 del Código Civil y Comercial, estableciendo claramente que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable. Además, se destaca que los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

Otro de los artículos que viene a modificar en el Código Civil y Comercial de la Nación es el Art. 251, el mismo se modifica el Artículo 766 que habla sobre la obligación del deudor y establece que "el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene", es decir que habilita el cobro en dólares -u otras monedas- para los alquileres.

En sintonía con esto va el artículo 257 del DNU, que sustituye el artículo 1199 del Código Civil y Comercial, permitiendo que los alquileres se establezcan en moneda de curso legal o extranjera, según el acuerdo de las partes. También se permite pactar el ajuste del valor de los alquileres mediante índices acordados por las partes.

Además, el DNU establece la Libertad de Contratación, se sustituye al artículo 958 del Código Civil y Comercial, enfatizando la libertad de las partes para celebrar contratos y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales se aplican supletoriamente a la voluntad de las partes expresada en el contrato.

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En ese sentido también versa el artículo 256 del DNU que sustituye al artículo 1198 del Código Civil y Comercial y habla de los Plazos de Locación. Para los plazos, se establece que en el caso de las viviendas tendrán plazos de dos años y en el caso de los locales comerciales serán de tres años. En caso de no establecerse plazo, se atenderá a los usos y costumbres o a plazos específicos para diferentes destinos.

En lo que refiere a fianza, garantía y periodicidad del pago, el DNU establece que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Además, pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

Por otro lado, establece un control judicial de cláusulas abusivas. Mediante el artículo 254 del DNU se sustituye el artículo 989 del Código Civil y Comercial, estableciendo que la aprobación administrativa de cláusulas generales no contradice a su control judicial.

En cuanto a la posible Resolución Anticipada, el artículo 262 del DNU sustituye el artículo 1221 del Código Civil y Comercial, y otorga al locatario la posibilidad de resolver el contrato en cualquier momento, abonando el diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro.

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En torno a los ajustes, el DNU establece que "las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres".

En ese sentido, "si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada".

Estos cambios, impulsados por Javier Milei a los que el DNU les dedicó varios artículos generan un cambio significativo en el marco legal de los contratos de alquiler. El Congreso determinará si "la libertad contractual" o la intervención del Estado terminan teniendo un mayor peso en las relaciones privadas.

Desde las redes sociales de Inquilinos Agrupados, una de las organizaciones que promovió la Ley de Alquileres, ya se expresaron en contra del DNU: "El presidente Milei informa en el punto 1 la derogación de la ley de alquileres. Además permite cobrar en dólares. Será el único país del mundo donde no habrá marco regulatorio para alquilar vivienda", escribieron.

Mientras que señalaron que algunas de las modificaciones son "criminales para los inquilinos".