El mercado de alquileres en Mendoza creció más del 300% tras el DNU de Milei

El formato inaugurado por el presidente Javier Milei, que libró totalmente los contratos de alquiler a lo que dispongan el acuerdo entre las partes, consiguió que el mercado inmobiliario volviera a la actividad.

En Mendoza, en menos de un año, la oferta de alquileres que a fines de 2023 se contaba literalmente con los dedos, creció un impactante 328%.

Así lo confirmó Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza quien, en un mano a mano con el Post contó cuánto cuesta hoy alquilar una vivienda, que plazo es el preferido, cómo son los ajustes y si finalmente se extendió el uso o no de los contratos en dólares.

¿Cómo está el mercado de alquileres hoy, después de que el año pasado estuviera tan mal y complicado?

A partir de la derogación de la ley de alquileres se benefició mucho el mercado, porque al no tener plazos mínimos como antes, los propietarios empezaron a animarse a alquilar y eso provocó que todo se recompusiera.

¿Esa fue la clave?

Efectivamente, la clave para esta reactivación fue que ahora no hay un plazo mínimo de alquiler, ni de tres años como en los casos actuales, ni de dos años como en la vieja ley, entonces, el propietario puede alquilar por tres meses, seis meses, un año, lo que él quiera.

¿Fue a partir del decreto del presidente Javier Milei quedó sin efecto el requisito de un plazo mínimo de alquiler?

Exactamente, cuando se derogaron las leyes 27.552 y la 27.737, arrancamos con el DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia) y eso hizo que se reactivara el mercado porque al desaparecer los plazos mínimos, generó que el mercado de alquileres se recuperara.

¿Cuánto? ¿Mucho?

Un 328 por ciento.

¡Muchísimo!

Un montón.

Se triplicó la oferta

Correcto, pero más allá de eso, el fenómeno es que todos aquellos contratos que venían prorrogados se convirtieron en contratos, en contratos reales.

¿Y los nuevos contratos, ahora que no hay requisito de tiempo mínimo, que plazos están manejando?

Los nuevos contratos se están cerrando en plazos de 24 meses en la mayoría de los casos.

¿O sea, que, sin condiciones mínimas ni máximas, como lo establece el DNU, se ha impuesto en la práctica el modelo de alquiler por 24 meses?

Si, nosotros desde la Cámara Inmobiliaria y desde la Federación que integran 18 provincias, consensuamos entre todos usar este plazo, porque cuando el inquilino busca casa no lo busca por capricho sino porque busca un punto medio respecto de los trabajos de cada integrante de la pareja, o porque está cerca de la escuela de los hijos, o cerca de los suegros.

Por esto consideramos oportuno desde la Federación sugerir que sea un contrato de 24 meses, y afortunadamente eso ha sido escuchado, ya que conforme a la estadística que hicimos el mes pasado, la mayoría de los contratos se realizan en este plazo.

¿Y los ajustes de los contratos?

Hay un gran porcentaje que se está haciendo cada 6 meses, un porcentaje menor cada 4 meses y en el uso del índice, un 60% está utilizando el ICL (Índice de Contrato de Locación) que es el que teníamos con la primera ley; un 36% con el IPC (Índice de Precios al Consumidor); y el resto con otros índices como el de Mi Casa Propia o el índice de la construcción.

¿Es muy pronto para pensar que estos ajustes puedan desaparecer con el ritmo de 4% mensual que trae la inflación?

Creo que, si el presidente logra llevar la inflación al 2% mensual, calculo que para marzo de 2025 vamos a estar emparejados.

¿Entonces sí hacer desde allí ajustes anuales?

Bueno, depende, yo personalmente adhiero más a los ajustes cada 6 meses, porque quien es trabajador no tiene paritarias cada tres o cuatro meses, entonces, como el índice es acumulativo termina siendo lo mismo en porcentaje.

De esta forma, con el método semestral, se le da la chance al inquilino de que lo pague dos veces al año, que es cuando puede tener su paritaria.

¿Al final, se extendió la práctica de hacer contratos en dólares u otras monedas que no sean el peso, como lo habilitó el DNU?

La verdad que no, es muy mínimo, son ínfimos los contratos que se están haciendo en otras monedas.

Porque las publicaciones de alquileres sí se están haciendo en dólares.

Si, pero hay muy pocos contratos hechos en dólares, porque el dólar, entre que sube y después retrocede, al propietario le termina conviniendo hacer el contrato en pesos, que, aunque sea al 4% mensual, le está generando más beneficios que si lo hace en dólares.

Claro, además los pesos se usan al instante y los dólares hay que ir a cambiarlos.

Y aparte, la otra contra, es que el cepo sigue vigente y por lo tanto es mucho más difícil que el inquilino se pueda hacer de los dólares para cumplir con los contratos.

¿Qué pasa con la gente que venía con contratos de tres años antes del DNU? ¿Siguen vigentes estos contratos?

Si, todos los contratos que se firmaron con las leyes anteriores terminan con esas leyes. Los que arrancaron con la Ley 27.551 van a tener los 36 meses y el ajuste anual; y los que arrancaron con la 27.737, que duró muy poquito y entró en vigencia el 18 de octubre del año pasado, se respetan los 36 meses y el ajuste en forma semestral y esta tiene menos ajuste, por el índice de Mi Casa Propia.

¿Cómo entraron los precios después del DNU, muy altos?

Lo que hizo el DNU fue ayudar a sincerar los valores, porque con las leyes anteriores, si el valor de mercado era, por ejemplo, 100, el propietario decía quiero 130 porque tengo que amortiguar la inflación hasta que yo pueda ajustar.

Entonces, lo que se ha hecho a partir del DNU fue sincerar los valores por oferta y demanda, y la verdad es que ahora, lo que está fuera de precio no se logra alquilar y si el propietario se queda con el inmueble por tres meses sin alquilar no le conviene porque se está perdiendo un contrato.

¿Hay un rango de precios en Mendoza para una vivienda con dos habitaciones?

Por supuesto. Una casa de dos dormitorios, dependiendo de la zona, podemos hablar de un promedio de $270.000 a $320.000. En el caso de una casa con un dormitorio, está en un promedio de entre $180.000 a $250.000, y una de tres dormitorios, ya hay que hablar de más de $400.000 pesos.

Este tema de las zonas ha dejado de ser relevante, porque antes entre una zona cercana y otra alejada variaba mucho el precio y ahora casi no hay diferencia, salvo que las zonas comparadas tengan muchas diferencias.

Si, es así, por ahí existe una pequeña diferencia entre alquilar, por ejemplo, en Rodeo de la Cruz y alquilar más cerca del centro de Mendoza, y finalmente se elige la última opción porque se ahorra el traslado y otras condiciones.

¡Claro! Hace muchos años si uno alquilaba, por ejemplo, en Cruz de Piedra, por decir una zona retirada del centro, se podía alquilar muy barato y hoy casi no hay diferencias entre el Gran Mendoza y las zonas aledañas.

Por supuesto. Esto se debe a una realidad: es mayor la demanda que la oferta, tenemos un déficit de 130.000 viviendas. Además, antes, el IPV (Instituto Provincial de la Vivienda) construía en forma masiva y quizá alcanzaba a construir más de 2.000 casas en un año y ahora está en unas 500 viviendas y para reubicar sobre todo barrios marginales. Es decir, antes el trabajador salía del alquiler ingresando a estas viviendas que construía el IPV y ahora no.

También, en aquel tiempo, construía el Banco Hipotecario y hoy eso no lo tenemos, y además, tuvimos un lapsus grande en donde no hubo créditos hipotecarios.

Entonces, por más que vayamos recuperando viviendas con el mercado de alquiler no vamos a cubrir la demanda que hay. Siempre va a ser mucho más la demanda y por eso están más nivelados los valores.

¿Cuál fue el último año en que tuvieron una gran oferta de alquileres? ¿Hubo un año en especial?

Se puede decir que hasta el año 2015, que fue hasta el año que duró la Ley Alfonsín, la 23.091, con la que se trabajó 34 años, se mantuvo de forma bastante pareja la oferta y demanda, nunca tuvimos grandes sobresaltos.

Después, se cambió la ley en el 2015 cuando pasa a formar parte del Código Civil y Comercial, y ya se achicó un poquito, y luego vino la 27.551, sancionada en 2020, que la verdad, fue mal concebida esa ley.

¿Por qué?

Porque estábamos en un momento de pandemia, en donde se les congeló el alquiler a los propietarios por seis meses y después se renovó otro congelamiento con otro DNU por seis meses más.

Al propietario le juntaron un año de congelamiento y en el medio le dijeron, con la nueva ley de alquileres, que iba a poder alquilar por un mínimo de 36 meses (3 años) y que iba a ajustar el valor del alquiler cada año.

Este cambio tan grande en medio de lo dispuesto en la pandemia provocó una restricción muy fuerte de la oferta.

Incluso, hubo muchos propietarios que prefirieron salir del alquiler y poner en venta sus propiedades con una expectativa que no tuvo mucho éxito porque tampoco se vendía en el mercado inmobiliario en ese momento.

No, no, tampoco se vendieron viviendas porque no había créditos para comprar y eso es fundamental, porque si no tenés el crédito, decime cuantos tienen 50 mil dólares en un bolsillo para comprar en forma genuina.

Además, las ventas estaban paradas, fue un momento bastante injusto y complicado para el sector inmobiliario porque con esa nueva ley de alquileres no solo se pararon los alquileres sino las ventas.

Quién tenía dinero para comprar una casa, concluía que para qué iba a invertir si iba a perder plata. Entonces, se juntó todo, y a eso agreguemos que el dólar aumentaba a pasos agigantados y que el plazo fijo pagaba 130%, entonces, se paró todo en seco.

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