El DNU firmado por Javier Milei establece cambios en los alquileres de inmuebles, uno de ellos es cómo se realizarán los depósitos y cómo se le devolverán al inquilino.
Qué pasa con los depósitos en los nuevos contratos de alquiler
El presidente, Javier Milei, firmó el 21 de diciembre de 2023 un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres 27.551 y estableció una nueva normativa para los contratos de alquiler de inmuebles.
La Ley de Alquileres, sancionada en 2020, estableció que los contratos de alquiler debían tener una duración de tres años ajustable por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM).
El DNU de Milei derogó la ley y estableció las siguientes reglas para los nuevos contratos de alquiler:
Duración: Los contratos tendrán una duración de dos años, con posibilidad de prórroga por un año más. Moneda: Los contratos podrán celebrarse en pesos o en dólares estadounidenses. Ajustes: Los ajustes de alquiler se pactarán libremente entre las partes, sin límites ni topes. Rescisión: El inquilino podrá rescindir el contrato sin penalización, abonando un preaviso de 60 días.
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El DNU generó un fuerte debate entre los sectores involucrados en el mercado de alquileres. Los propietarios argumentaron que la derogación de la ley favorecerá la inversión en vivienda y reducirá la conflictividad entre inquilinos y propietarios. Los inquilinos, por su parte, expresaron su preocupación por el impacto de los ajustes libres en los precios de los alquileres.
Los efectos de la nueva normativa aún no se han podido evaluar, ya que los contratos firmados bajo las nuevas reglas recién comenzarán a regir en los próximos meses. Sin embargo, es probable que se produzcan cambios significativos en el mercado de alquileres, con un aumento de la oferta y una reducción de la demanda.
¿Qué sucede con los depósitos bajo el nuevo decreto?
A finales del año pasado, el presidente Javier Milei firmó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, generando un cambio radical en las normativas de los alquileres de viviendas en Argentina. Entre las modificaciones, se encuentran aquellas relacionadas con el depósito de garantía, un aspecto fundamental que afecta directamente al inquilino al ingresar a una propiedad.
¿Cómo afecta la nueva normativa a los montos de los depósitos?
La ley derogada en 2023 limitaba el monto del depósito al "importe equivalente al primer mes de alquiler" en contratos con una duración de tres años. Sin embargo, con la entrada en vigor del DNU 70/2023, el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, que regula este asunto, sufrió modificaciones sustanciales.
¿Qué libertades otorga el nuevo decreto respecto a los depósitos?
El DNU, en su artículo 255, establece que "las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía". Esto implica una desregulación significativa, permitiendo a propietarios e inquilinos acordar montos superiores o inferiores a un mes de alquiler, así como también fijar sumas en moneda extranjera, siempre y cuando se consigne en el contrato y sea aceptado por ambas partes.
¿Cómo cambia el proceso de devolución de los depósitos?
El DNU también otorga libertad a las partes para "determinar libremente" la forma en que serán devueltos los depósitos al finalizar el contrato de alquiler. Solo en caso de acuerdo entre propietario e inquilino se aplicará alguna actualización, establecida previamente en el contrato.
¿Qué sucede con la devolución del depósito al desocupar la propiedad?
Anteriormente, la normativa exigía la devolución "en el momento de la restitución del inmueble", pero con la entrada en vigor del DNU, esta obligación desapareció. Ahora, el momento de reintegro queda sujeto a lo pactado en el contrato, permitiendo al propietario realizar la devolución 30 o 60 días después de la entrega de las llaves, siempre y cuando sea aceptado por el inquilino.
¿Cómo afecta el DNU a los contratos de alquiler anteriores a 2023?
Es crucial destacar que todas estas modificaciones aplican exclusivamente a los contratos celebrados a partir del 30 de diciembre de 2023. Aquellos acuerdos iniciados antes de esta fecha continuarán regulados por la ley vigente en el momento de su firma.
| Cambios por DNU | Descripción |
|---|---|
| Contratos en otras monedas | El DNU permite establecer alquileres en moneda extranjera. |
| Eliminación de duración mínima | Se eliminó la exigencia de alquilar por al menos 3 años. |
| Acuerdo en ajustes | Las partes pueden negociar libremente las actualizaciones y los índices a utilizar. |
| Adelanto de pagos | Ahora se permite acordar pagos por varios meses juntos. |
| Cambio en la penalización por rescisión | El inquilino puede rescindir en cualquier momento, pagando una indemnización de 10% de lo restante en el contrato. |
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