¿Por qué hay tantas villas en Buenos Aires?

El incremento en el valor promedio del metro cuadrado en Capital Federal y Gran Buenos Aires superó 152% desde 2004, un incremento que se replica en las grandes áreas urbanas que puede constituir una barrera para lograr desarrollar acceso a vivienda a escala necesaria, asequible e inclusiva, según relevó un informe de la Universidad Torcuato Di Tella.

"El aumento, que se replica en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, puede constituir una barrera para lograr desarrollar acceso a vivienda a escala necesaria, asequible e inclusiva", explicó Cynthia Goytia, directora del Centro de Investigación y responsable del estudio.

El Centro de Investigación de Política Urbana y de Vivienda de la Di Tella, a cargo del Atlas de Precios de Suelo, relevó en la Región Metropolitana de Buenos Aires más de 15.000 terrenos en los últimos 14 meses, 125.000 publicaciones de ofertas de terrenos online procesadas y 85.000 geolocalizaciones.

29 años para comprar un terreno

Por condiciones de accesibilidad al área central y mayores densidades permitidas, los valores del suelo más elevados se registraron en la Capital Federal al pasar el precio del metro cuadrado de 105 a 265 dólares desde 2004; mientras que en el primer cordón el precio del metro cuadrado promedia 243 dólares.

Por otra parte, en el segundo cordón, el precio es 177 dólares y en los barrios cerrados del mismo cordón, 104 dólares, ya que constituyen superficies mayores de 300 metros cuadrados.

Las superficies de los terrenos también son parte de la problemática: en la Provincia de Buenos Aires el lote mínimo para una vivienda unifamiliar es de 300 metros cuadrados, pero menos del 5% de los terrenos en oferta en la Región Metropolitana de Buenos Aires tiene estas dimensiones.

Asimismo, se concluyó que si se busca un lote de valor inferior a 25.000 dólares, sólo 1% se concentra en el primer cordón, mientras que 79% se oferta en el tercero, 12% en el segundo y 8% en La Plata, Ensenada, Berisso, Campana, Lujan y Zárate; y en algunos casos, se trata de áreas de difícil accesibilidad en transporte público y dotación de servicios públicos.

En relación con el acceso, para adquirir un terreno -sin incluir el costo de construcción de la vivienda- una familia con un ingreso de 15.277 pesos tardaría 29 años sólo en adquirir un terreno de entre 200 y 500 dólares de valor por metro cuadrado.

"Estos datos explican, en parte, las dificultades de muchos de los hogares de menores ingresos para acceder al mercado formal de vivienda y suelo y por qué las villas y asentamientos tienden a crecer en la región: resulta implausible para estas familias acceder a una vivienda en las localizaciones ofrecidas", apuntó Goytia.

Por otra parte, los lotes con valores menores a los 100 dólares el metro cuadrado son los peores dotados en términos de acceso a servicios básicos (agua, luz y cloaca), son los que se encuentran en zonas con mayor porcentaje de familias viviendo con necesidades básicas insatisfechas y con viviendas deficitarias.

Además de estas condiciones socioeconómicas desfavorables, la cantidad de puestos de trabajo a los que se puede acceder con trasporte público desde los lotes de menos de 300 dólares por metro cuadrado, es menos del 10% que los que se accede desde lotes de iguales dimensiones pero de 500 dólares el metro cuadrado.

El acceso a servicios básicos alcanza sólo al 13% de los hogares para el caso del desagüe cloacal, sólo 1 de cada 3 familias accede a la red de gas y menos del 30% al servicio de agua.