Ulpiano Suarez al Post: "Habrá inversiones por más de $100 mil millones"

 En medio de la crisis económica que vive el país y golpea a Mendoza, la capital provincial protagoniza un raid de inversiones inmobiliarias. Una decena de grandes edificios ya en construcción o a punto de arrancar y otra decena pidiendo pista de factibilidad.

Por eso, el intendente de Ciudad, Ulpiano Suarez, quiere aprovechar la ola para reactivar un viejo proyecto esquivo para el municipio: el desarrollo de los terrenos del ferrocarril alrededor de la estación central, y también recuperar el área fundacional y más de 30 hectáreas baldías del viejo aeroparque.

No disimula su entusiasmo y convicción al asegurar que las inversiones en curso "son las más importantes desde que se rediseñó la Ciudad" hace más de 160 años y asegura que en los próximos tres años, este boom que ya arrancó abrirá miles de puestos de trabajo.

¿Se reunió con sectores públicos y privados para retomar el proyecto de desarrollar todos los terrenos del ferrocarril que van desde la estación central de trenes hacia el norte?

Efectivamente, me reuní con representantes de la AABE (Agencia de Administración de Bienes del Estado) y empresarios del sector privado que están desarrollando proyectos de la Ciudad o pueden ser potenciales interesados.

La idea es que, en esta instancia final, en cuanto a definiciones del pliego, de cómo van a ser las reglas del juego para la subasta, poder escuchar aportes y sugerencias de ellos que conocen el mercado.

Justamente, todo ese sector hace mucho tiempo que la Municipalidad de Capital lo quiere reconvertir, es un viejo anhelo muy anunciado y que siempre se va quedando en el camino. ¿Cuáles han sido los obstáculos que impidieron avanzar?

Durante la gestión de Rodolfo Suarez como intendente, que lo encontró casi en el final del gobierno de Mauricio Macri, no se pudo avanzar en esto que vamos a hacer ahora, que es cerrar los trámites administrativos para poder subastar.

Durante la gestión del presidente Alberto Fernández, yo mantuve tres o cuatro reuniones, hice diversas gestiones con distintos ministros, pero el resultado fue cero.

Y la verdad es que en enero empecé las gestiones con este nuevo gobierno nacional y me convocaron a una reunión con el titular de la AABE, después otra con equipos técnicos de allá, una visita que hicieron aquí y esta reunión con el sector privado.

Probablemente hagamos alguna reunión más en a pedido de la ABBE, con posibles inversores que puedan venir de afuera de Mendoza, y el compromiso es avanzar con la subasta, comenzado el segundo semestre.

Finalmente empezó a caminar el tema.

Francamente, hemos logrado en pocos meses del nuevo Gobierno nacional mucho más que en los 4 años de Fernández y en el último año de Macri y esto a mi me permite decir, que vengo a cerrar una deuda histórica del Gobierno de la Ciudad, de poder avanzar con esto que fue una idea del ex intendente Víctor Fayad, luego un proyecto del ex intendente Rodolfo Suarez y lo vengo a cerrar yo ahora.

¿De qué dependía el Gobierno de la Ciudad para avanzar, de que la Nación les cediera los terrenos o que ellos mismos los subastaran?

Claro, porque también hubo otra estrategia antes, que fue abordarlo como un todo, como un solo paquete, y la existencia de operaciones ferroviarias en el sector oeste del predio condicionaban avanzar en el sentido que queríamos.

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¿Entonces, qué hicimos en mi gestión? Dijimos, fraccionemos esto, vamos con una Etapa 1 hasta calle Perú, que son las cuatro manzanas que se pueden subastar, que no tienen ningún impedimento y están impecables para ser subastadas.

Una vez cumplido este paso, lo siguiente será continuar con las gestiones con el Gobierno nacional para que desafecte el uso ferroviario a esa segunda fracción y se traslade el taller de locomotoras a otro lugar, se hablaba de Palmira en algún momento, y una vez despejado, avanzar con el desarrollo integral del predio.

Este proyecto contempla la refuncionalización de las naves y galpones que están ahí, algo similar a lo que se hizo en su momento con el Parque Central, integrar todo eso con espacio verde y parque, y con esa segunda etapa concluida la ciudad va a ganar un nuevo parque equivalente al Parque Central.

Y también va a permitir concretar el anhelado y esperado cruce de calle Godoy Cruz a Sáenz Peña, que hoy no se puede hacer porque justo sobre la traza que está proyectada hay estructuras ferroviarias que no nos permiten avanzar.

Además de extender el Parque Central y aplicar el mismo formato de lo que se hizo con la Nave Cultural, ¿cómo entrarían los inversores privados ahí?

Bueno, con las naves nosotros queremos abrir proyectos a la iniciativa privada para ver qué es lo mejor para hacer en ese complejo. Se puede abrir un concurso para eso y la verdad es que todo ese complejo de galpones y naves es fabuloso.

Es inimaginable el potencial que tiene y hoy es el baldío más grande de la ciudad Capital. Todo lo que se puede hacer allí terminaría de conectar el predio con el Procrear, con la Casona Ferroviaria que está en calle Suipacha, lugar que ahora vamos a licitar para recibir propuestas de inversión del rubro gastronómico, artístico y cultural.

Creemos que, dándole impulso a esta primera etapa, va a empezar a madurar el traslado de la operación ferroviaria afuera del Gran Mendoza. Hoy es inentendible que entren locomotoras a reparación al corazón de la ciudad.

¿Viviendas están previstas?

Sí, sí, en la primera etapa donde se van a subastar estas cuatro manzanas, que son más de 220.000 metros cuadrados. En los proyectos que se presenten dentro de los indicadores urbanos que hemos dado, el 50% tienen que ser viviendas.

Cada uno de los edificios que se construya debe contemplar bloque comercial y también está previsto el aprovechamiento para oficinas. En síntesis, un mínimo de 50% de viviendas por cada torre que se construya.

Pero, además, los indicadores que hemos exigido tienen en cuenta la construcción de cocheras subterráneas, lo que va a ser muy bueno porque en este tipo de emprendimientos uno de los problemas que acarrea es la falta de espacio para estacionamiento vehicular.

¿Qué expectativa tiene en cuanto al impacto en la actividad económica?

Nosotros vamos a propiciar que se priorice la mano de obra mendocina y esto es muy importante porque en lo proyectado, si las empresas hacen uso de todos los indicadores urbanos que hemos dado en ocupación de suelo, altura y demás, y se ejecutan, estamos hablando de 7.500 puestos de trabajo en todo el plazo de ejecución de las obras.

Muchísimo.

Si, muchísimo. Y, además, en simultáneo ya se están ejecutando lo que nosotros llamamos los 10 gigantes, que son 10 grandes obras, más otra decena que está en carpeta, que están en instancia de consulta y factibilidad, que también son 130.000 metros cuadrados de construcción, los que van a generar en su ejecución 4.500 empleos.

Por lo que hay que prepararse en Ciudad para que en los próximos tres años podamos dar respuesta a las demandas de las empresas constructoras, en lo que es mano de obra directa y también en el impacto que genera con los proveedores indirectos en proyectos de esta característica.

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¿Cuáles son los 10 gigantes?

Bueno, estamos hablando de los edificios Vesta, Thays y Gran Boulogne en calle Boulogne Sur Mer; dos edificios en calle Emilio Civit; el edificio Leloir, en calle Mariano Moreno; el Allegra en calles Clark y Granaderos; el edificio Parque Agustín, en calle Agustín Álvarez, la ampliación del Diplomatic hacia calle Rivadavia y también hacia Sarmiento y el Hotel Buen Pastor, en calle Martín Zapata, un proyecto del grupo Presidente que probablemente comience en el segundo semestre con los trabajos, para construir un hotel 5 estrellas superior.

Donde estaba la estación de servicio Axxion, en la plazoleta Barraquero, también nos están pidiendo factibilidad para hacer edificios de viviendas importantes, y así en otros lugares.

Entonces, cuando toda esta inversión privada esté en marcha, más el proyecto de Estación Mendoza, con la inversión monetaria que se va a realizar, los metros cuadrados que se van a construir y los puestos de trabajo que se van a generar, estamos hablando de la inversión privada más importante desde el diseño de la nueva ciudad después del terremoto de 1861.

¿Tanto?

Es así por cómo se da, con proyectos y obras ya en ejecución en el Parque Central, en la Quinta Sección, otro proyecto que está en factibilidad en el paseo Nicolino Loche, en calle Perú, donde están los galpones de Villavicencio. Hay varios inversores que están en etapa de pedido de información para avanzar con los proyectos. Por lo que el 2025, 2026 y 2027 van a ser años de fuerte inversión privada.

¿De cuánta plata estamos hablando?

Ya solo con los 10 gigantes, los diez edificios que mencioné, estamos hablando de una inversión de $100.000.000.000 (cien mil millones de pesos o casi cien millones de dólares) y después se sumará lo que resulte del proyecto Estación Mendoza, que lo vamos a poder estimar luego de la subasta.

Por eso digo que la inversión privada que vamos a tener en Capital en los próximos tres años va a ser la más importante desde la refundación de la nueva Ciudad de Mendoza.

Además, tenemos el Patio Maristas (conocido popularmente como el pozo de Maristas) que tiene un proyecto fuerte en los próximos años.

¿Qué van a hacer allí?

Ya tiene 1.100 cocheras subterráneas que están listas, no para utilizar, pero ya están construidas, que va a ser muy bueno no solo para el funcionamiento del shopping sino para toda la dinámica comercial de la zona.

¿Va un centro comercial finalmente allí?

Si, si, un shopping, al estilo de Patio Olmos que está ubicado en la ciudad de Córdoba, porque se trata del mismo grupo inversor. Es un proyecto de 150 locales comerciales, patio de comidas, cines y están negociando con una tienda, para que uno de los bloques, el que da a calle Don Bosco, lo ocupe una sola tienda.

Con lo cual, la ciudad va a tener por primera vez en su historia un shopping en el corazón de la ciudad, en el microcentro.

Bueno, alguna vez Mendoza fue pionera en esto. Hace 50 o 60 años, con las primeras galerías, como Galerías Tonsa, que tenía un supermercado, escaleras mecánicas, cine y muchísimos locales comerciales.

Claro, por supuesto, después hubo una evolución, en 1992 llegó el Mendoza Plaza Shopping y otros más, todos afuera de la ciudad Capital y eso generó un impacto en el microcentro y en las galerías.

Por eso estamos trabajando fuerte en la recuperación de las galerías y que sean un atractivo para el visitante y para el mendocino.

Pero Patio Maristas, este shopping nuevo, va a venir a complementar la oferta que ya tiene el microcentro con un paseo al estilo de los shoppings de Chile, o de los que ya tenemos en Mendoza, con grandes tiendas, estacionamiento y con algo que hace mucho extrañamos en Ciudad que son los cines, que van a volver, después que desaparecieran tantos cines que teníamos en calle Lavalle y calle Buenos Aires.

Y, además, estamos avanzando fuerte en un hermanamiento con la ciudad de Lima, Perú, que es una de las capitales gastronómicas de la región, vínculo que ya fue aprobado en el Concejo Deliberante de la Ciudad de Lima y seguramente en las próximas semanas podamos concretarlo, con dos ciudades como Lima y Mendoza que están consolidadas como capitales gastronómicas.

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¿Cuál fue el disparador para que empezaran a activarse todas estas inversiones de golpe?

Creo que esto es un círculo virtuoso. Nosotros, desde la gestión, hemos buscado el posicionamiento de la ciudad a partir de la calidad del espacio público, la convivencia, la seguridad, una agenda ambiental donde entendemos que la calidad de vida es una de las condiciones para que uno pueda elegir donde ir a vivir, trabajar o invertir, un municipio que puede promover un mejor clima de negocios para la inversión a partir de reglas claras y acompañamiento a la inversión privada.

Y también ha tenido que ver con el proceso electoral del año pasado. Creo que la economía y las inversiones se mueven en base a las expectativas, y creo que las expectativas cambiaron.

Creo que hay una expectativa de los inversores de que la macroeconomía se va a acomodar y que Mendoza tiene las condiciones para que la inversión sea rentable.

Por ejemplo, durante el gobierno anterior tuvieron muchas trabas para importar y dificultades para poder proyectar el inicio y terminación de un proyecto. Creo, por lo tanto, que está contribuyendo esta expectativa de que al Gobierno nacional le vaya bien, de que haya un cambio.

Y, por otra parte, hay una visión de ciudad, la Ciudad de Mendoza tiene que densificarse, y la forma es con el aprovechamiento de todos estos pasivos urbanos, de estos espacios ociosos, y el privado lo ha entendido.

Muchos de estos proyectos, nos han contado los inversores, tienen casi la totalidad de las unidades ya vendidas, por lo que hay un interés por venir a vivir a la Ciudad, y a eso se suma el proyecto del Distrito Fundacional.

Ahí quiero parar, porque se han puesto un desafío inmenso con este proyecto que es recuperar la Cuarta Sección, un sector de la ciudad con grandísimo potencial porque está muy cerca de todo y que nunca pudieron revertir, quedando como el lado oscuro del centro.

Si, tal cual, nosotros siempre decimos que las reglas del mercado priorizaron la inversión privada de la ciudad oeste, es decir de calle San Martín hacia el oeste. Obviamente, contribuyó una mejor infraestructura en esos lugares para llegar con nuevos comercios, restaurantes e inversión en viviendas.

Entonces, lo que buscamos ahora es enfocar la gestión y promover las condiciones para el desarrollo de la ciudad este, la ciudad vieja, la ciudad fundacional, por eso hablamos del Distrito Fundacional porque toma parte de la Tercera y la Cuarta Sección y tiene un gran potencial.

¿Por ejemplo?

Empezando por la historia misma, Mendoza se fundó en esta zona y por los sitios de interés patrimonial, cultural y arquitectónico. Por eso convocamos al Colegio de Arquitectos, estamos trabajando en las bases de un concurso nacional para poder tener un masterplan que nos marque el camino para hacer un desarrollo con el sector privado.

Todas las ciudades del mundo, entre los imperdibles, los lugares que los turistas visitan siempre, está el casco histórico y nosotros tenemos ahí, en la plaza fundacional, el lugar donde se fundó Mendoza, tenemos el predio San Vicente de Paul con un gran potencial, con la llegada de inversores privados.

También tenemos muy cerca las ruinas de San Francisco, la casa del General José de San Martín, el Parque O'Higgins que se integra y lo que vamos a poner sobre la mesa son todos los indicadores urbanos y con el código de edificación vamos a generar incentivos para la nueva construcción de viviendas y locales comerciales.

Vamos a definir ejes que promuevan la llegada de visitantes, ejes tanto gastronómicos como recreativos y con el objetivo de que la nueva Mendoza se desarrolle ahí, donde se fundó, muy cerca del centro, a unas cuadras, caminando, algo que no tienen todas las ciudades del mundo.

Nosotros tenemos planificado acompañar con beneficios fiscales importantes a los comercios que se instalen. Va a haber mejoras en infraestructura, vamos a poner en valor el paseo de La Alameda, que es un paseo que diseñó el General San Martín cuando fue gobernador intendente y donde también está la biblioteca que él abrió.

No muchas ciudades tienen tan definido un distrito de estas características tan naturalmente y estamos trabajando para poder desarrollarlo. Es un proyecto en el que tenemos un primer anillo que va a integrar el área fundacional, un segundo anillo que va a llegar hasta La Alameda y un tercer anillo que va a integrar a este Distrito Fundacional a la Nave Cultural, donde estamos trabajando con la UNCuyo para darle la oferta gastronómica y artística que hoy no tiene y que a veces deja rengo al complejo.

Y finalmente nos queda el tema del Aeroparque.

¿Donde querían hacer la Ciudad del Futuro que no avanzó?

Claro, es un gran baldío de 33 hectáreas, y de no haber interés del Gobierno provincial en avanzar con este proyecto yo ya he pedido por nota al gobernador Alfredo Cornejo que nos transfiera esas 33 hectáreas que están en los límites de la Ciudad.

La idea es continuar con el masterplan que ya se había diseñado y ajustarlo a la escala de 33 hectáreas, tema que ya he hablado con el BID (Banco Interamericano de Desarrollo) y ellos están dispuestos a acompañar.