Irrera: "El 35% de la oferta de alquileres migró a la venta o a los temporarios"

Por la nueva ley de alquileres, de cada 10 viviendas que había en alquiler antes de la norma hoy hay entre seis y siete en oferta. El 35 % de los propietarios y de las propiedades se retiraron del mercado.

Por la nueva ley de alquileres (y también por el retraso de actualización en la pandemia) los valores que se contrataron en 2019 aumentaron hasta el 100% en 2021.

Por la nueva ley de alquileres, se dejaron de construir inmuebles cuyo destino era el mercado de alquileres.

Por la nueva ley de alquileres, y su mecanismo de ajuste anual, los nuevos valores que salen al mercado escalan a precios altos.

En el medio, hay un elemento que no tiene que ver con la ley sino con la economía: una indomable inflación que distorsiona todo para que nadie gane.

El mar de fondo, refleja una pesada herencia. Se construyen menos viviendas que hace 30 años, se construyen más chicas y se incrementa la cantidad de gente que las demanda.

Esta es la foto de la grave problemática de los alquileres en Mendoza y la Argentina.

Estas son las principales definiciones que nos dejó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, Roberto Irrera, en la entrevista con Mendoza Post.

¿Qué cantidad de viviendas hay ahora alquiler con respecto a antes de que apareciera la nueva ley de alquileres?

Se redujo muchísimo. Después de la nueva ley, la oferta en Mendoza bajó a un 65% porque el otro 35% migró a la venta de inmuebles y a la opción de alquileres temporarios.

¿Si toda esa oferta de alquileres que se fue del mercado volviera, tendría más frenados los precios?

No, porque hay un déficit habitacional muy importante. Por más que se recupere ese caudal, no damos abasto. Podría impactar un poco, pero los tiempos han cambiado y todo tiene un por qué.

Hasta principios de los años 90, el Banco Hipotecario Nacional era el que construía viviendas en forma masiva, a través de las cooperativas y también construía el IPV (Instituto Provincial de la Vivienda), lo que sacaba a los inquilinos del mercado convirtiéndolos en propietarios. Hoy, eso ya no existe. Y agréguele que el paradigma del sector de alquileres cambió, porque cuando yo empecé, hace 40 años, sólo alquilaba el que recién se casaba, y hoy alquila el que se casa, el que se divorcia, el joven soltero que se va a vivir solo, el estudiante, un grupo de amigos o amigas y así puedo seguir.

Una demanda grandísima en comparación a esos años

Absolutamente. Por más que vuelva el 35% de los inmuebles que se retiraron del mercado por la nueva ley, igual no va a alcanzar para equilibrar oferta y demanda.

Además, en aquel tiempo era común que el ámbito familiar estuviese integrado en una misma vivienda por abuelos, padres, hijos casados y solteros, todos viviendo allí y hoy ya no es así.

Así es. En mi caso, mis primeros cuatro años de casado viví en la casa de mis padres antes de irme a alquilar.

¿Y esto dejó de pasar porque ya no se estila o porque no hay casas grandes como antes?

Ya no hay casas grandes, el mercado de la construcción se fue desviando al formato de dos dormitorios y un dormitorio.

Más allá de este cambio de paradigma y del déficit de viviendas, fue muy claro e inmediato en los alquileres, el impacto negativo de la nueva ley.

Si, y además generó otro problema. Después de su aparición, también se pararon las construcciones. Ahora, nadie construye para alquilar un inmueble porque no tiene sentido.

¿Había un mercado de construcción de viviendas, pensadas para alquilar?

Si, se construían muchos departamentos, que cuando iban a la venta, los compradores los adquirían para ponerlos en alquiler o para hacer su refugio de capital en un bien tangible. Pero con una rentabilidad del 3 o 3,5% anual, no les conviene.

Además, este tema de la presentación de la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) es un escollo bastante importante, porque con más de tres alquileres que tenga un propietario, no importa el monto, lo registran como responsable inscripto.

La consecuencia, es que los propietarios chicos, que hicieron esto para asegurarse una buena jubilación, tienen que pagar ganancias, bienes personales, ingresos brutos y tener un contador que les lleve las cosas. Entonces, de los tres alquileres, el Estado se termina llevando con esos impuestos el equivalente a un alquiler y medio. ¿Quién va a querer invertir en una actividad en donde al inversor se lo castiga?

¿Cómo es la cuenta para sacar la rentabilidad de un alquiler? Se lo pregunto del lado del inquilino: ¿Si el propietario cobra, por ejemplo, $50.000 por mes de alquiler, en que se le va la plata para que le quede una rentabilidad de sólo el 3,5%?

El cálculo se basó siempre en el principio de que la rentabilidad anual de un inmueble alquilado debía ser de un 10% por año. ¿Por qué? No es una cifra caprichosa. Con este cálculo, a los 10 años el propietario amortizaba el capital que había invertido en el inmueble, es decir recuperaba la totalidad del dinero que había gastado en adquirir ese inmueble. A partir de ahí, empezaba entonces a tener una ganancia real sobre el bien. Esa es la lógica.

Hoy, en cambio, el alquiler que se cobra no deja el 10% de rentabilidad anual sino que apenas el 3,5%.

¿Es decir, que no llegaría a recuperar todo el valor del inmueble en 10 años?

Claro, con el 3,5% anual de rentabilidad, el propietario necesita unos 30 años para amortizar ese capital. Mire, hablemos con números y en pesos para que se entienda con facilidad. Si una persona invertía $5.000.000 en un inmueble, con el alquiler tenía que recuperar esos $5.000.000 al término de 10 años y lo que empezaba a obtener después era ganancia. Hoy, necesita casi 30 años para el mismo recupero porque el 3,5% anual sobre una inversión de $5.000.000, representaría $175.000 de rentabilidad al año. Si multiplica ese monto por los 10 años, verá que en ese tiempo había recuperado $1.750.000. Necesitaría dos décadas más para llegar a los $5.000.000 que invirtió.

Claro, desde esa perspectiva, es muchísimo tiempo.

Si, pero aun así, este cálculo del 10% anual que le cuento bajó al 6% en los últimos años. Los propietarios se empezaron a conformar con ese monto, porque lo que no ganaban en el alquiler lo recuperaban de algún modo en la inversión, ya que normalmente el precio de una casa o un departamento, con el paso del tiempo, suele seguir aumentando.

Pero, con esta nueva ley, no ayudaron ni a los propietarios, ni tampoco a los inquilinos, que vienen y se quejan de que el ajuste anual del 54% es muchísimo, y tiene razón, pero yo no tengo más que contestarle que es lo que manda la ley de alquileres.

Sin embargo, cuando desde las inmobiliarias aumentábamos entre el 25 y el 35% anual, guiándonos por las paritarias, nos reprochaban que hacíamos futurología y hoy el ajuste está casi en el doble de aquellas cifras y los salarios no han aumentado el 54%.

Acá, el problema que hay es la inflación. Nosotros veníamos manejando esto conforme a las paritarias hasta que nos acusaron de un montón de cosas y sacaron la nueva ley.

¿Entonces el monto del alquiler que se cobra en el mercado se calcula a partir de esta rentabilidad que me cuenta? Porque hoy, uno se encuentra con alquileres de casas sencillas, de barrio, de dos o tres habitaciones, que no bajan de $50.000.

Claro, normalmente se calcula sobre el valor del inmueble. Pero, además, lo que está pasando ahora y que nosotros advertimos que pasaría, es que, por ejemplo, este mes los alquileres están más altos que la rentabilidad mensual, porque con el incremento que se aplicó por encima del 50% ordenado por ley, los valores bajo contrato aumentaron y los propietarios de los inmuebles que se desocuparon y que quieren volver a alquilar, no quieren pedir menos de lo que ya se está pagando por el ajuste de la nueva ley.

¿Usted dice que el ajuste anual de la ley de alquileres terminó aumentando fuertemente el precio de los nuevos inmuebles desocupados que se ofrecen?

Exactamente, esta ley ha sido perjudicial por todos lados. Es un boomerang. Yo alquilé 20 años y sé lo que se siente estar del lado del inquilino. Nosotros, desde la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, no estamos a favor del propietario como nos acusan o creen, lo que pasa es que todas las medidas que se tomen van a ser perjudiciales para el inquilino porque tenemos un grave problema de inflación. Este índice de aumento que tiene la ley lo crearon los referentes de los inquilinos, no lo propusimos nosotros. Esto que está pasando, en su momento se lo dejamos documentado a los legisladores, cuando lo discutimos con el gobierno de Macri, pero bueno, nos respondieron que determinados artículos no se negociaban y no hubo más que hacer.

Es evidente que hay un profundo desfase entre el poder adquisitivo de los inquilinos y la rentabilidad que pretenden obtener los propietarios.

Si, porque el salario no ha aumentado en la misma proporción. Con la ley 23091 que teníamos antes, estábamos perfecto, porque no había inconvenientes. Además, hay otro factor muy importante: en 2020, con el tema de la pandemia, se congelaron los alquileres y todos estuvimos de acuerdo porque no se podía hacer nada. Se prorrogaron con los mismos valores y después se agregó la nueva ley de alquileres, en donde se le dijo al propietario que los primeros aumentos se iban a aplicar en julio de 2021. Esto provocó que, a comienzos de 2021, las renovaciones de contrato dieran un salto grandísimo del 64%, porque eran los contratos de 2019 que venían con los valores congelados. A eso se agregó a la actividad, el primer incremento de la nueva ley en julio de 2021, que fue del 42%. Con lo cual, en menos de un año el mercado tuvo más del 100% de aumento y el problema es que los salarios no aumentaron de la misma forma. Esto lo discutimos con los legisladores, pero no terminan de verlo.

¿Por qué cree que no lo ven?

Y no sé, porque los que dicen que supuestamente defienden a los inquilinos, afirman que la ley está bien y que el problema es que no ha sido reglamentada porque, cuando se reglamente, será la oportunidad de ponerle un tope a los alquileres. La verdad, si se hace eso, lo que va a pasar es que vamos a tener menos inmuebles en oferta, los propietarios los van a sacar del mercado. Esto es apagar el fuego con nafta. Lo que hay que hacer es incentivar la construcción de inmuebles para alquiler. Nosotros presentamos un plan para que se beneficie la construcción de inmuebles para alquilar, con una exención impositiva. Una vez construido, el propietario no lo puede vender de inmediato sino a los 9 años para no aprovecharse del beneficio impositivo. Aunque han visto con buenos ojos la propuesta no ha pasado de ahí. Lo mismo con el tema de la Afip. No decimos que no se pague nada, pero no una alícuota del 35%, una brutalidad, le están robando los ahorros al propietario. Si fuera un 5%, similar al valor de ingresos brutos, nadie se negaría a pagarlo.

En definitiva, hay un problema de baja oferta, sobredemanda, fuerte aumento de precios y paralización de la construcción de inmuebles para alquilar.

Por su puesto. Fíjese. ¿Usted gastaría $20.000.000, que son unos U$S100.000, en construir una casa bien puesta para cobrar unos $50.000 por mes en alquiler?

La verdad que no. Los pongo en plazo fijo y gano casi 10 millones en un año.

Bueno, ahí está. Y se evita todos los problemas de un inmueble que hay que estar refaccionándolo de modo permanente, haciéndole el mantenimiento. Esa es la ecuación.

Y si la alquilara a $100.000 por mes tampoco porque tendría un retorno de $1.200.000 al año, muy lejos del plazo fijo.

Por supuesto, pone $20.000.000 en el plazo fijo, que además le reconoce el índice de inflación y va a ganar muchísimo más que con el alquiler, con otro riesgo obviamente, pero la diferencia es muy grande. Entonces, no sé porque los legisladores no lo entienden.

Y para colmo, la tendencia de la nueva reforma que está en discusión, es que quieren bancarizar todo el trámite de pagos de los alquileres, para que se haga todo vía transferencia bancaria a cuentas abiertas en los bancos, con lo cual le van a generar otro costo más al propietario y al inquilino.

Bueno, pero la tendencia de la bancarización es lo normal, no suena tan delirante eso. Obviamente con esta herramienta el Estado pone bajo la luz todas aquellas operaciones que estén a la sombra.

Está bien, pero al final genera más costos, porque de movida hay que pagar impuesto al crédito y al débito y después lo que se toma por percepción de ingresos brutos, estamos en un 5 o 6% más, a lo que hay que agregar los gastos de la cuenta. Un inmobiliario que tiene que administrar alquileres de esta manera y cobra una comisión administrativa del 8%, estaría trabajando prácticamente gratis. Cuando hubo alguna iniciativa en este sentido. le hemos pedido a los bancos una cuenta recaudadora, como la de un rapipago, que no deduzca impuestos, pero las entidades se niegan porque dicen que hace falta un decreto para eso. Esto de la bancarización no sería delirante en un país normal, que no es el caso.

¿Por qué es tan alta la comisión que cobran las inmobiliarias por la firma de un contrato?

Primero, nosotros estamos regidos por la ley provincial que determina que la comisión es del 2,5% del valor total del contrato, que representa prácticamente el monto de un mes, hay una tarea de averiguación de garantías, de la fiabilidad de quien va a alquilar, para lo cual se paga un sistema que informa todo esto y no es barato. Además, se necesitan empleados para llevar adelante esos trámites. Las inmobiliarias también hacen una importante tarea de mediación entre propietarios e inquilinos, que los propios inquilinos piden, porque les es más sencillo en muchos casos relacionarse con la inmobiliaria que con el dueño del inmueble.